Stjórnvöld hafa boðað frumvarp um hlutdeildarlán, að breskri fyrirmynd, sem er ætlað að auðvelda tekju- og eignalitlum einstaklingum að eignast íbúð. Smíði frumvarps er nýhafin og mikilvægt er að vandað sé til verka. Markhópurinn þarf að vera vel skilgreindur og séð til þess að stuðningurinn fari ekki til annarra en hann er ætlaður.

 5. desember 2019 - Una Jónsdóttir

Stjórnvöld hafa lengi boðað lausnir í húsnæðismálum sem miða að því að auðvelda ungu fólki og tekjulágum einstaklingum fyrstu kaup íbúðarhúsnæðis. Þetta er gert í samræmi við stefnuyfirlýsingu stjórnvalda í húsnæðismálum sem sett var fram við upphaf ríkisstjórnarsamstarfsins og í samræmi við yfirlýsingar í tengslum við gerð kjarasamninga.

Takist vel til með hlutdeildarlán stjórnvalda er um nokkuð byltingarkennda lausn á húsnæðismarkaði að ræða. En um leið fylgir þeim nokkur áhætta.

Una Jónsdóttir


Tilurð hlutdeildarlána

Stefnuyfirlýsing ríkisstjórnar, sem lögð var fram fyrir rúmlega tveimur árum, fól í sér loforð um aðgerðir til þess að lækka þröskuld ungs fólks og tekjulágra inn á húsnæðismarkaðinn. Rúmu ári síðar var myndaður starfshópur sem skilaði af sér tillögum fjórum mánuðum síðar, eða í apríl á þessu ári. Nú er unnið áfram með þær tillögur og í nýrri skýrslu Íbúðalánasjóðs kemur fram að félags- og barnamálaráðherra hafi skipað nýjan starfshóp í byrjun nóvember til þess að semja frumvarp utan um hugmyndir fyrri starfshóps. Það frumvarp verði lagt fram á yfirstandandi löggjafarþingi og verði áhersla lögð á að vinna áfram með tillögu um hlutdeildarlán að breskri fyrirmynd.

Hlutdeildarlán eru hugsuð sem lán sem ríkið myndi veita ákveðnum hópum og gætu numið allt að 20-40% af kaupverði fasteigna. Lánin yrðu án afborgana og vaxta fyrst um sinn, og endurgreiðist við sölu eða 25 árum frá lántöku. Endurgreiðslan miðast þá við sama hlutfall af verðmæti eignarinnar og upphafleg lánveiting hljóðaði upp á.

Tilkynnt er um þessar aðgerðir á sama tíma og gögn Þjóðskrár benda til þess að hlutfall fyrstu kaupenda fari sífellt hækkandi og hefur ekki áður mælst jafn hátt og nú. Vissulega ná gögnin ekki langt aftur í tímann og því erfitt að leggja mat á hvað teljist eðlilegt hlutfall fyrstu kaupenda.

Samkvæmt lögum er hlutverk stjórnvalda að stuðla að því að landsmenn búi við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum. Það er því eðlilegt að þau grípi inn í og rétti hlut þeirra sem eiga undir högg að sækja. Vanda þarf til verka ef aðgerðir eiga að ná tilætluðum árangri án þess að hafa almenn áhrif til hækkunar húsnæðisverðs sem jafnan bitnar verst á þeim tekjulægstu.


Skilgreina þarf markhópinn vel

Ekki eru til nákvæmar upplýsingar um einstaka útfærsluatriði hlutdeildarlána, enda hefur frumvarpið ekki verið lagt fram, þó það hafi talsvert verið í umræðunni. Í skýrslu Íbúðalánasjóðs er fjallað um að lánin yrðu sniðin að eftirfarandi kaupendahópum:

  1. Þeim sem eru að kaupa sína fyrstu fasteign eða hafa ekki átt fasteign í fimm ár.
  2. Tekjulágum.
  3. Þeim sem búa á svæðum sem glíma við misvægi í byggingarkostnaði og markaðsvirði fasteigna.

Í skýrslunni segir að settar yrðu á laggirnar þrenns konar leiðir, ein fyrir hvern af ofantöldum kaupendahópum. Leiða má líkur að því að þessir hópar skarist eitthvað og verður því fróðlegt að sjá hvort lántakendur þurfi að uppfylla eitt eða fleiri skilyrði til þess að eiga rétt á lánunum.

Einnig kemur fram að umsækjandi þurfi að sýna fram á að geta ekki keypt íbúð nema með stuðningi og einnig mun ákveðið hámarkskaupverð gilda um þau íbúðarkaup. Gera má ráð fyrir því að skilyrðið um að vera með tekjur sem teljast lágar vegi þar af leiðandi hvað þyngst við mat á umsækjendum.

Ekki liggja fyrir upplýsingar um hvað eigi að teljast vera lágar tekjur og þar með er ekki skýrt hve stór hópur getur vænst þess að eiga rétt á umræddum stuðningi. Hvað umfang úrræðisins varðar er bent á að það fari að miklu leyti eftir afkastagetu byggingariðnarins, þar sem einna helst verði lögð áhersla á nýbyggingar við úthlutun lánanna.

Í skýrslu starfshóps um lækkun þröskulds ungs fólks og tekjulágra inn á húsnæðismarkað er tekið fram að með því að afmarka úrræðið við þá hópa sem þurfa aðstoð til að eignast íbúð sé dregið úr áhrifum til almennrar hækkunar á íbúðaverði. Það virðist því vera skýrt markmið að úrræðið eigi ekki að ná til allra heldur einungis þeirra sem geta sýnt fram á að þurfa á stuðningi hins opinbera að halda. En þetta gæti orðið flókið í framkvæmd, sérstaklega þar sem úrræðið virðist ekki einungis eiga að ná til tekjulágra heldur einnig þeirra sem uppfylla önnur ofangreind skilyrði.

Aðstoða þá sem þurfa á aðstoð að halda

Könnun Íbúðalánasjóðs sem birtist í mánaðarskýrslu júlí mánaðar 2018 sýnir að hlutfallslega fleiri kaupi í dag fasteign með stuðningi frá foreldrum samanborið við stöðuna fyrir nokkrum áratugum síðan. Er sá rökstuðningur meðal annars notaður til þess að sýna fram á mikilvægi úrræðisins. Eðli málsins samkvæmt hafa ekki allir jafnt aðgengi að foreldrum sem geta aðstoðað  við íbúðarkaup. Þess vegna er brýnt að stjórnvöld veiti viðeigandi aðstoð í samræmi við markmið laga um húsnæðismál nr. 44/1998 þar sem fram kemur að stuðla eigi að því að landsmenn búi við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum og verði fjármunum sérstaklega varið til þess að tryggja megi að svo sé.

Þá er spurning hvort úrræðið eigi ekki að beinast helst að þeim sem hafa ekki aðgang að foreldrum sem geta veitt aðstoð? Ef svo er, þá þarf umsækjandi að geta sýnt fram á heimilisaðstæður séu slíkar að ekki sé hægt að fá aðstoð, sem gæti orðið vandasamt í framkvæmd. Áður en umrædd aðgerð verður að lögum er mikilvægt að búið sé að útfæra hvernig koma eigi í veg fyrir að stuðningurinn fari til annarra en þeirra sem þurfa á honum að halda.


Jafnt aðgengi allra að lánum gæti hækkað húsnæðisverð

Ekki er skynsamlegt að ríkið aðstoði alla þá sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð óháð efnahag. Slíkt gæti skapað óæskilega mikinn þrýsting til hækkunar húsnæðisverðs og væri ekki til þess fallið að rétta stöðu þeirra sem standa hvað höllustum fæti á húsnæðismarkaði. Gögn úr lífskjararannsókn Hagstofunnar frá 2004-2018 benda til þess að almennt hafi hlutfall fólks sem segir að húsnæðiskostnaður sé mikil byrði farið lækkandi síðustu ár sem bendir til þess að aðstæður fólks á húsnæðismarkaði fari batnandi og því kannski minni neyð núna á húsnæðismarkaði en oft áður.


Staða fólks á húsnæðismarkaði er þó misgóð eftir tekjubilum. Gögn sýna að hlutfall fólks sem býr við íþyngjandi húsnæðiskostnað er hæst á meðal þeirra sem eru í lægsta tekjubilinu og því æskilegt að stuðningur hins opinbera sem ætlað er að auka jafnrétti á húsnæðismarkaði beinist helst að þeim hópi.

Aðstoð á svæðum þar sem misvægi ríkir til þess fallin að hækka húsnæðisverð?

Í skýrslu Íbúðalánasjóðs er tekið fram að lánin skuli meðal annars veitt til þeirra sem búa á svæðum sem glíma við misvægi í byggingarkostnaði og markaðsvirði fasteigna. Vandinn á þessum svæðum er lágt markaðsverð fasteigna. Þar sem markaðsverð er lægra en byggingarkostnaður húsnæðis er lítill eða enginn hvati til þess að byggja nýjar íbúðir.

Stuðningurinn sem fólgin er í hlutdeildarlánum fer til kaupanda sem getur þá greitt hærra verð en ella fyrir fasteign. Það hlýtur því að liggja í hlutarins eðli að markmiðið hér sé að útrýma því misvægi sem ríkir milli byggingarkostnaðar og markaðsverðs með því að hækka markaðsverð.

Verður nægur hvati til þess að byggja „ódýrt“?

Líkt og áður var minnst á tekur Íbúðalánasjóður fram að umfang lánanna myndi takmarkast fyrst og fremst við afkastagetu byggingariðnaðarins, þ.e. hversu mikla áherslu byggingaraðilar muni leggja á uppbyggingu íbúða sem uppfylla kröfur um hlutdeildarlán. Hverjar þær kröfur eru nákvæmlega liggur ekki fyrir, en kröfur um hagkvæmni hafa oft verið nefndar.

Hvað aftur á móti telst vera hagkvæmt getur verið mjög matskennt. Íbúð sem er hagkvæm fyrir kaupanda er ekki endilega hagkvæm fyrir byggingaraðila. Íbúðalánasjóður hefur engu að síður áætlað að árlegur fjöldi lána gæti verið á bilinu 350-1.000 talsins. Ekki er vitað til hve margra ára er litið, hvort þetta sé ný lausn sem er komin til að vera eða hvort þetta sé hugsað sem átak til nokkurra ára. Því er erfitt að meta heildaráhrif úrræðisins á stærð íbúðastofnsins.

Í fyrra komu um 2.400 nýjar íbúðir inn á markað á landsvísu sem var mikil aukning frá fyrri árum. Samtök iðnaðarins spá því að á höfuðborgarsvæðinu einu og sér komi að meðaltali rúmlega 2.000 nýjar íbúðir inn á markað á næstu árum. Ef við gefum okkur að hvert hlutdeildarlán eigi við nýja íbúð, má gera ráð fyrir því að allt frá 15% til 45% af nýjum íbúðum sem koma inn á markað á næstu árum verði íbúðir sem hugsaðar séu inn í kerfi hlutdeildarlána, þ.e.a.s. ef kerfið er hugsað til nokkurra ára.





Metnaðarfull aðgerð sem gæti gjörbreytt húsnæðismarkaðinum

Líkt og minnst hefur verið á í fyrri Hagsjám Hagfræðideildar hafa á síðustu misserum ratað nýbyggingar inn á markað sem eru talsvert dýrar og sennilega ofar kaupgetu margra, hvað þá fyrstu kaupenda og tekjulágra. Tilkoma hlutdeildarlána sem myndi örva uppbyggingu ódýrra íbúða væri því byltingarkennd í sjálfu sér og gæti gjörbreytt húsnæðismarkaðinum ef vel tekst til.

Mikilvægt er þó að vera vakandi fyrir áhættuþáttum, til að mynda óæskilegri hækkun íbúðaverðs, sem kæmi mest niður á þeim tekjulægstu og væri þar með í andstöðu við markmið stjórnvalda. Einnig er brýnt að aðgerðin dragi ekki úr hvata fólks til þess að leggja til hliðar og spara fyrir íbúð. Kaupmáttur hefur aukist, og það hraðar en raunverð fasteigna upp á síðkastið, og því ýmis teikn á lofti um að vissir hópar geti safnað fyrir útborgun á íbúð. Mikilvægt er að draga ekki úr hvata til að gera slíkt.

Enn fremur vekur athygli að gert er ráð fyrir því að eftir að hlutdeildarlán verða veitt skuli eftirstöðvar fjármagnaðar með óverðtryggðu láni frá fjármálastofnun. Greiðslubyrði óverðtryggðra lána er alla jafna hærri en greiðslubyrði verðtryggðra lána og henta því síður tekjulágum, þeim sem kerfi hlutdeildarlána á að þjóna, sem orkar því ákveðins tvímælis. Líkt og kemur þó fram í stefnuyfirlýsingu ríkisstjórnarinnar er ætlunin að stíga markviss skref til þess að draga úr vægi verðtryggingar en koma um leið með mótvægisaðgerðir til þess að auðvelda ungu fólki og tekjulágum kaup. Hlutdeildarlánin fela þannig í sér tilraun til þess að gera bæði í einu.

Þá verður fróðlegt að sjá nánari útfærslu þessara lána þegar þau líta dagsins ljós. Spurningarnar eru eflaust fleiri en svörin á þessu stigi máls og mörg atriði enn óútfærð þar sem vinna við smíði frumvarps í félagsmálaráðuneytinu er nýhafin. Þó er gert ráð fyrir því að frumvarpið verði lagt fyrir Alþingi á yfirstandandi þingvetri og verður því brátt hægt að fræðast nánar um áform stjórnvalda.