Stundum eru notaðar einfaldar aðferðir til þess að meta hvort hagstæðara sé að leigja eða kaupa húsnæði. Þá er markaðsverði eignarinnar oft stillt upp á móti ársleigu reiknað á fermetra.

6. júlí 2020

Sé söluverði á fermetra deilt með ársleigu á fermetra (söluverð/12 mánaða leiga) fæst hlutfall sem kallað er kaup/leigu hlutfall (e. price-to-rent ratio). Í framhaldinu eru svo notaðar einfaldar þumalputtareglur til að ákvarða hvort sé betra, að leigja eða kaupa.


Sé hlutfallið undir 15 er talið hagstæðara að kaupa. Sé hlutfallið 16-20 er betra að kaupa, ef áætlaður eignarhaldstími er langur, og sé hlutfallið hærra en 20 er talið hagstæðara að leigja. Í raun sýnir hlutfallið hversu margar ársleigur þarf til þess að kaupa eignina.


Í lok árs 2016 var meðalleiguverð þriggja herbergja íbúðar í Reykjavík nálægt 2.200 kr. á m2, eða um 220 þús. kr. fyrir 100 m2 íbúð, semkvæmt upplýsingum Þjóðskrár. Söluverð samskonar íbúðar var um 380 þúsund kr. á m2. Ársleigan var því 26.400 kr. á m2 og var kaupverðið því rúmlega 14 sinnum hærra en ársleigan. Miðað við þumalputtaregluna var hagstæðara að kaupa en leigja á þeim tíma.


Nú í apríl 2020 var leiguverð á 3ja herbergja íbúð á miðsvæði í Reykjavík komið upp í um 3.200 kr. á m2, eða um 320 þúsund kr. fyrir 100 m2 íbúð. Söluverð samsvarandi íbúðar var um 500 þús. kr. á m2. Þetta gefur ársleigu upp á 38.400 sem þýðir að kaupverðið er nú 13 sinnum hærra en ársleigan. Miðað við þetta er enn hagstæðra að kaupa í stað þess að leigja í dag en var í árslok 2016.


Eins og meðfylgjandi mynd um höfuðborgarsvæðið sýnir hefur þessi staða breyst nokkuð á síðustu árum. Hlutfallið milli ársleigu og kaupverðs þarf að breytast mikið til þess að það verði beinlínis hagstætt að leigja. Til þess að hlutfallið fari upp í 20 þyrfti kaupverð að standa í stað og leiguverð að lækka um u.þ.b. 30%.


Sé þetta hlutfall skoðað með einföldum hætti yfir lengri tíma í Reykjavík sést að síðustu ár hefur verið mun óhagstæðara að leigja en löngum áður. Þar sem kaupverð íbúða hefur hækkað meira en leiguverð vísar þróunin í þá átt að hagstæðara verði að leigja. Það er athyglisvert að eina tímabilið á undanförnum 20 árum þegar það var hlutfallslega hagstæðara að leigja en kaupa var á árunum 2005-2008. Á þeim tíma hugsuðu flestir þó meira um að kaupa en leigja.


Í einföldu dæmi eins og þessu er ekki tekið tillit til kostnaðarliða. Við kaup bætast t.d. fasteignagjöld, tryggingar og fjármagnskostnaður ofan á kaupverðið, svo eitthvað sé nefnt. Við leigu gæti t.d. greiðsla í sameiginlegan hússjóð bæst við leigukostnað. Samanburðurinn vísar engu að síður markvisst í þá átt að það sé tiltölulega óhagstætt að leigja íbúðarhúsnæði í Reykjavík ef miðað er við kaupverð.


Í samanburði við aðrar norrænar borgir er sérstaða Reykjavíkur mikil. Þetta hlutfall er miklu lægra hér sem sýnir að leiga er hlutfallslega há miðað við verð - annaðhvort er leigan hér hlutfallslega hærri eða söluverðið hlutfallslega lægra en gerist og gengur annars staðar. Stokkhólmur er hæstur þessara borga og hlutfall Stokkhólms er nokkuð hátt í alþjóðlegu tilliti.

Sé litið á allan heiminn sést að mjög mikill munur er á aðstæðum hvað þetta varðar. Lægstu hlutföllin er að finna í borgum inni í landi í Bandaríkjunum, þar sem lægstu gildin eru á bilinu 3-4. Þar borgar sig örugglega að kaupa og ekki að leigja. Hæstu gildin eru í borgum í Asíu og þar er Taipei hæst með hlutfall upp á 81 sem sýnir að kaupverð er verulega hátt miðað við leiguverð og því borgar sig að leigja þar.


Ari Skúlason hefur áður fjallað um þetta efni og er þessi grein uppfærð miðað við upplýsingar um leiguverð í apríl 2020.