Kannanir sýna að nær allir vilja eiga þak yfir höfuðið en flestir sem eru á leigumarkaði segjast vera þar af illri nauðsyn. En hvort borgar sig betur, að kaupa eða leigja?

12. október 2018 | Ari Skúlason

Eins og fjallað er um í annarri grein hér á Umræðunni er álíka dýrt að greiða af lánum af íbúð í minni kantinum í Reykjavík og að leigja tveggja herbergja íbúð í sömu borg. Miðað við dæmið sem þar var tekið eru afborganir af íbúðinni um 150 þúsund krónur á mánuði en leigan er að meðaltali 156 þúsund krónur, samkvæmt opinberum tölum um leiguverð.

Auðvitað er sagan þar með ekki öll sögð. Eigandi íbúðar þarf að greiða ýmsan annan kostnað, s.s. fasteignagjöld og þarf að standa straum af viðhaldi. Og í mörgum tilvikum fá leigjendur húsaleigubætur sem lækkar hreinan leigukostnað.

Kaupverð hækkað umfram leiguverð

Leiguverð og kaupverð íbúða fylgdi nokkuð lengi sömu þróun. Síðustu ár hefur heldur dregið sundur með þessum stærðum. Á tímabili hækkaði kaupverð íbúða mun meira en leiguverð og sá munur hefur haldist.

Margir þættir koma til álita þegar fólk bera saman kosti þess að leigja eða kaupa. Íbúðakaup eru hin hefðbundna leið Íslendingsins. Nær allir vilja eiga þak yfir höfuðið. Margoft hefur komir fram í könnunum að fólk segist vera á leigumarkaði af illri nauðsyn. Fram til þessa hafa leigusalar mestmegnis verið einstaklingar og töluverð umræða verið um að leigjendur búi við óöryggi og ótryggan leigutíma. Mikil breyting hefur orðið á þessu síðustu ár með tilkomu leigufélaga. Í auknum mæli getur fólk verið öruggt um að leigusamningum verði ekki sagt upp með stuttum fyrirvara svo lengi sem það stendur við sitt. Öryggisþátturinn ætti því að skipta minna máli nú en áður.


 

Eignamyndun getur verið hæg

Kaupi fólk húsnæði með löngum jafngreiðslulánum verður eignamyndun mjög hæg. Í slíkum tilvikum lítur fólk á lægri greiðslubyrði í upphafi og velur sér lánsform á þeim grunni. Sé ekki borgað aukalega inn á slík lán má segja að fólk sé að leigja hjá viðkomandi lánastofnun fyrstu 10-15 árin og eignast tiltölulega lítið í íbúðinni. Fólk er hins vegar formlegur eigandi íbúðarinnar og ræður öllu um hana svo lengi sem staðið er í skilum.

Þumalputtareglur

Stundum er notuð einföld regla um hvað sé skynsamlegt að gera. Þá er markaðsverð eignar borið saman við ársleigu af samsvarandi eign, t.d. má skoða kaupverð á fermetra á móti ársleigu á fermetra. Ein af þumalputtareglunum sem gildir um kosti eða galla íbúðarkaupa er eftirfarandi: Sé hlutfallið á milli kaupverðs á fermetra á móti ársleigu á fermetra undir 15 er hagstæðara að kaupa. Sé hlutfallið 16-20 eigi að kaupa ef áætlað er að eiga íbúðina í langan tíma. Sé hlutfallið yfir 20 sé hins vegar hagstæðast að leigja.

Í dæminu sem var tekið hér að ofan var kaupverð eignarinnar 34 milljónir króna. Leiguverð fyrir sambærilega íbúð var 156 þúsund krónur á mánuði, eða um 1,9 milljón króna á ári. [Kaup á fermetra/árleigu á fermetra = 156.152/28.788=18]. Þetta hlutfall, 18, ætti að fá okkur til að hallast frekar að því að leigja fremur en að kaupa.

En þetta er auðvitað bara þumalputtaregla. Fleira þarf að hafa í huga.


 

Ef teknar eru saman opinberar tölur um kaup- og leiguverð íbúða yfir lengri tíma fæst töluvert önnur mynd. Taka þarf fram að þessar tölur eru alls ekki nákvæmar og því ekki um örugg vísindi að ræða. Seinni hluta tímabilsins frá 1997 til 2018 byggja tölurnar á breytingum á vísitölum leiguverðs og kaupverðs þannig að treysta má breytingum mun betur. Ef þessi þumalputtaregla er skoðuð fyrir lengra tímabil sést að meðalhlutfallið frá 1997 til 2018 er tæplega 14, sem bendir til þess að á þessum tíma hafi að jafnaði verið hagstæðara að kaupa en leigja. 

Á árunum 2005-2008 þegar sem hagstæðast var að leigja hér á landi voru flestir uppteknir við að kaupa sér húsnæði á tímum mikils framboðs á ódýru lánsfé og steyptu sér jafnvel í miklar skuldir til að það gæti tekist. Á árunum 2009-2015 var greinilega hlutfallslega hagstætt að kaupa. Hlutfallið hefur farið greinilega hækkandi síðustu ár sem vísar í þá átt að leigukosturinn sé að verða hagstæðari, eins og kom reyndar fram í einangraða dæminu hér á undan. Á þessu ári hefur hlutfallið hins vegar leitað til baka vegna þess að á þeim tíma hefur leiguverð hækkað meira en kaupverð.

Nauðsynleg söfnun eiginfjár

Allar kannanir sýna að langstærstur hluti þjóðarinnar vill eiga sitt eigið húsnæði. Miðað við hvernig kjörin gerast á markaði er ljóst að helst þarf að eiga 10-20% af kaupverðinu áður en lagt er af stað. Það gefur augaleið að val á leiguhúsnæði dregur úr möguleikum á miklum sparnaði. Oft heyrast raddir um að það sé ómögulegt að leggja fyrir ef standa þarf skil á leigu um leið. Miðað við dæmið hér á undan sem vísar í þá átt að greiðslubyrði af tiltölulega lítilli íbúð sé ekki mjög frábrugðin leiguverði ætti valið ekki að vera svo erfitt, ef fólk stefnir á annað borð að því að eignast húsnæði.